央视《面对面》栏目里，前央行副行长朱敏一句话让现场气氛瞬间凝固：“房价很难再涨起来了”。面对主持人“会不会影响信心”的担忧，他更直白回怼：“想让房价再像90年代涨100倍？你和子孙都没这信心”。
为何这位前央行高官敢在国家级平台“说真话”？答案藏在支撑房价上涨的三大根基里，如今每一个都在发生根本性转变。
1. 人口结构“拦腰砍”：20年后购房需求少一半
2016年全国出生人口1786万，2024年只剩954万，8年时间直接减半。这意味着20年后，每年新增购房需求会从1800万跌至900万。更关键的是，25-30岁群体的购房意愿，过去5年从65%掉到了48%——年轻人不是不想买，是算完账后不敢买。
北京、上海租套两居室月租约5000元，买同款房子月供也差不多，但租房灵活无压力，买房要掏空全家积蓄，还得背几十年房贷，每月近60%收入都要填进还贷窟窿，谁还敢轻易下手？
2. 土地财政“断链”：8.7万亿到4.87万亿，收入腰斩
过去20年，地方政府靠“卖地”赚钱的模式走不通了。2021年全国土地出让金还高达8.7万亿，2024年就暴跌到4.87万亿，近乎腰斩。
问题出在循环断裂：以前是地方卖地、开发商拿地、购房者贷款买房、银行放贷，地方、开发商、银行都能赚；现在购房需求没了，房子卖不动，开发商不敢拿地，整个链条直接“停摆”。
3. 观念变了：年轻人不再愿用三代人积蓄换一套房
过去“有房才有家”的想法，正在被年轻人抛弃。北京一个普通家庭买套房要500万，首付150万得全家凑，贷款350万每月要还2万——这意味着未来30年，全家除了基本开支，不敢换工作、不敢创业、甚至不敢生病，谁愿意过这样的日子？
朱敏正是看到了这个深层矛盾：当房产吸走太多社会资源，经济正常循环就会被卡住。如今关于房价的两种争论，其实是不同群体的利益博弈：
– 一种观点认为房价太高挤压消费：房贷占了家庭收入大头，大家没钱买其他东西，企业卖不出产品就减产裁员，形成恶性循环，这背后是没买房的年轻人和实体企业的诉求。
– 另一种观点担心房价大跌：中国约65%的财富集中在房产上，房价跌了居民财富会缩水，反而抑制消费，这代表了有房的中产、依赖土地财政的地方政府和靠房贷盈利的银行。
但国家的态度已经很明确：“十四五”规划提出遏制房地产投资投机，就是要弱化它的金融属性，同时加快经济结构调整，把重心放到新能源汽车、半导体、人工智能这些“新动力”上，毕竟土地财政难以为继，必须找新出路。
中国房价未来怎么走？参考国际经验，2027年或见底
看国际案例能找到些方向：日本1990年房地产泡沫破后，调整了20多年，2012年才慢慢复苏；美国2008年次贷危机后，靠市场出清快速调整，2012年就回暖了。
中国的情况有自己的特点：14亿人的大市场仍有内需潜力，城镇化率67%距离发达国家的80%还有空间，加上政府调控能避免大起大落。高盛研究显示，大型房地产调整平均要6年，中国房价2021年开始调整，按此推算2027年左右可能见底。
不过城市分化会很明显：北京、上海、深圳等一线城市核心区，因为医疗、教育、就业资源集中，人口还在流入，2026年左右房价可能企稳，未来年均涨3%-5%，和经济增长同步；而人口流出的三四线城市，调整压力会更大。
说到底，朱敏在央视说的是大实话：房地产高速增长的时代已经过去，不是行业要消失，而是要回归正常——房子从“投资品”变回“居住品”，从“财富象征”变回“生活必需品”。
这个转型肯定有阵痛：有房的人可能面临资产波动，没买房的人虽能遇到更低门槛，但经济不确定性也会带来顾虑，地方政府、银行、开发商都要调整模式。但长远来看，只有购房不再耗尽三代人积蓄，年轻人不再被房贷绑30年，其他产业才有机会发展，中国经济才能真正找到新的增长动力。